Как инвестировать в недвижимость на бирже

Два универсальных варианта для инвесторов REIT

Если вы хотите получить широкое покрытие REIT, то и Vanguard Real Estate ETF, и Schwab US REIT ETF — хороший выбор. Предложение Vanguard является более старым и крупным из двух, предлагая отрасли огромную базу инвесторов. ЕФО владеет почти 200 различными акциями, с существенными ассигнованиями на розничную, жилую, офисную, медицинскую, промышленную и гостиничную недвижимость, а также на более специализированные инвестиционные фонды недвижимости. У ETF также есть некоторые компании, управляющие недвижимостью, которые не являются REIT, но эти активы составляют менее 5% от общих активов фонда.

Schwab ETF имеет аналогичную направленность, но отслеживаемый индекс ориентирован исключительно на REIT. Среди его 10 ведущих холдингов вы увидите REIT, специализирующиеся на торговых центрах, промышленных объектах, хранилищах, медицинских объектах, жилых, офисных и цифровых коммуникациях. Фонд владеет около 115 акциями, что несколько меньше, чем у Vanguard ETF, но у него все еще много диверсификации.

Любой из этих двух ETF может сделать хорошую работу по обеспечению широкого охвата сектора REIT. Более крупный фонд Vanguard предлагает немного больше торговой ликвидности, но коэффициент расходов Шваба ниже. Инвесторы могут заключать сделки без комиссии, открывая брокерские счета у двух соответствующих управляющих фондами.

Ипотечные REIT.

Ипотечные REIT занимают денежные средства по краткосрочным процентным ставкам для покупки ипотечных кредитов, по которым выплачиваются более высокие долгосрочные процентные ставки.

Прибыль – это разница между двумя процентными ставками. Чтобы максимизировать доходность, ипотечные REIT обычно используют большой объем долга – например, 5 долларов долга на каждый доллар наличными, а иногда и больше.

Например, ипотечный REIT привлекает от инвесторов 1 миллион долларов. Затем он берет в долг 5 миллионов долларов под краткосрочную процентную ставку 2%. Это дает ему 100 000 долларов ежегодных расходов, которые он должен окупить. Но он берет 6 миллионов долларов наличными, чтобы купить кучу ипотечных кредитов под 4% годовых, что дает 240 000 долларов дохода от процентов для REIT. Эта разница (140 000 долларов в нашем примере) и есть прибыль.

Но что произойдет, если краткосрочная процентная ставка повысится?

Любое увеличение краткосрочной процентной ставки съедает прибыль поэтому если она удвоится в нашем примере выше, прибыли не будет. А если она поднимется еще выше, REIT теряет деньги. Все это делает ипотечные REIT чрезвычайно нестабильными, а их дивиденды также крайне непредсказуемыми.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

Поделиться материалом

Фонды недвижимости REIT – что важно знать

Сейчас  на американских биржах торгуется около 200 фондов недвижимости REIT, а их общая капитализация – около 2 триллионов. Пока это относительно небольшой рынок. Капитализация рынка облигаций примерно в 10 раз больше, хотя доходность по облигациям стремится к нулю. Это заставляет инвесторов искать инструменты с более высокой доходностью.

На мой взгляд, сегодня наступило время материальных активов: биржевых товаров, сырья, драгметаллов. Но золото не платит дивиденды. Поэтому многие крупные инвестиционные фонды, включая фонд самого известного в мире инвестора, начали заходить в REIT.

Что такое REIT?

REIT – это Real Estate Investment Trust, фонд зарубежной недвижимости с особым налоговым режимом, позволяющим не платить налог на прибыль. Такие компании сдают недвижимость на долгосрок (у них договора сроком от 10 лет), причем ставка аренды увеличивается на 2% ежегодно. Дополнительно арендаторы оплачивают все расходы: обслуживание, налоги, страхование недвижимости. За счет этого REIT – один из лучших секторов для пенсионной недвижимости. У нас в портфеле есть компании из этого же сектора, которые платят высокие дивиденды в долларах и еще растут в цене.

Ключевые особенности REIT:

1. Как минимум 75% дохода такой фонд должен получать с недвижимости
2. Как минимум  75% средств он должен вкладывать в недвижимость
3. REIT обязан выплачивать не менее 90% прибыли своим акционерам.
4. Особый налоговый режим.

Поэтому REIT – один из лучших активов для инвесторов на протяжении последних 50 лет.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Вы можете возразить мне на счет тихой гавани. Показательный пример – кризис 2020 г. Весь мир сел на карантин, закрылись отели, производства, магазины. Фонды перестали получать арендные платежи и проценты по ипотеке. Стоимость акций просела на 50–70 %. Но их объекты физически никуда не исчезли. Это реальные активы, которые всегда будут востребованы. Исключение – мировой апокалипсис, когда мы с вами вряд ли будем волноваться о потерянных деньгах. Карантин закончится. Бизнес начнет восстанавливаться, платежи – тоже. Нужно просто подождать.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Южная Америка

Бразилия

REIT были введены в Бразилии в 1993 году законом 8668/93 и первоначально регулировались инструкцией 205/94, а в настоящее время — инструкцией 472/08 CVM (Comissão de Valores Mobiliários — бразильский эквивалент SEC). В местном масштабе они называются «FII» или «Fundos de Investimento Imobiliário». Дивиденды FII освобождены от налогов для личных инвесторов (не компаний) с 2006 года, но только для фондов, у которых есть не менее 50 инвесторов и которые публично торгуются на фондовом рынке. FII, называемые «REIT», чтобы соответствовать аналогичному инвестиционному инструменту в США, использовались либо для владения и управления независимыми инвестициями в недвижимость, связанных с одной собственностью или частью собственности, либо для владения несколькими объектами недвижимости (несколькими объектами) финансируется через рынки капитала.

Как инвестировать

Инвестировать в компании из сектора REIT не так и сложно. А порог входа, как уже говорил выше, небольшой. Для начала нужно разобраться с видом компании. То есть, существуют компании, которые не торгуются на бирже, а есть доступные для покупки на бирже.

Для покупки внебиржевых фондов необходимо обратиться в офис компании, где вы, скорее всего, увидите ценник входа не из доступных. Такие лучше обойти, т.к. существует много подводных камней.

x

Приобрести небольшую, или большую, часть фонда недвижимости, можно по средствам биржи. Правда и тут имеется разделение. Есть фонды торгующиеся на внебиржевом рынке OTC. Это рынок для квалифицированных инвесторов, например, инвестиционных фондов и прочих, где существуют такие нюансы, как ограниченная ликвидность, то есть при продаже, возможно, вы не сможете быстро закрыть позицию, а будете ждать появления покупателя. Но взамен этого, инвестор получает существенную недооценку актива, только она может не реализоваться и роста стоимости не произойти.

Самый простой, и лучший способ инвестиций будет покупка на биржевом рынке. Акции этих фондов торгуются как обычные компании. Да в этом случае может быть как переоценка актива, так и недооценка, зато вы получаете сумасшедшую ликвидность и в случае продажи или покупки заявка будет исполнена в считаные секунды. В дополнение к этому, вы получаете действительно актуальную и полную информацию об эмитенте. Биржа следит за тем, чтобы отчеты не фальсифицировались. А если и случится подобное, то компания будет исключена из котировального листа.

Риски инвестиций в сектор инвестиционной недвижимости

Если оценивать REIT, к каким активам они ближе к акциям или облигациям, то логичнее отнести их к рисковым активам. Так как многие рейты более волатильны, чем акции некоторых компаний и дополнительно они достаточно сильно повторяют динамику индексов. Вся разница в том, что эти движения, обычно, более резкие и сильные. Так основные риски инвестиций:

• Высокая волатильность;
• Задолженность, так как почти все компании строят здания в ипотеку;
• Высокие дивиденды, как правило, не дают возможности держать достаточное количество средств на счетах;
• Высокий уровень дивидендных выплат периодически может превышать размер чистой прибыли, что влечет увеличение заемных средств, либо сокращение инвестированных средств;
• Цикличность. В кризис котировки сильно снижаются, так как сокращаются денежные потоки у арендаторов, как следствие снижение выручки и прибыли у арендодателя;
• Банкротство или съезд якорного (крупнейшего) арендатора может сделать некогда прибыльный ТЦ/помещение убыточным (происходит редко).

Это основные риски при инвестировании REIT. Кроме того, могут возникать различные неожиданные проблемы и риски, вроде карантинов и закрытия всех магазинов, моллов и т.д. Но это уже из ряда вон выходящие ситуации.

Примеры Reit

Чтобы было понимание, рассмотрим пару фондов недвижимости. Это ни в коем случае не рекомендация. Просто пример. Что представляют из себя инвестиционные трасты, их масштаб, сфера деятельности и доходность.

Simon Property Group, Inc.

• капитализация — более 50 млрд. долларов (для сравнения, наше «национальное достояние» Газпром оценивается в 70 млрд.);
• текущая дивидендная доходность за последние 12 месяцев — 5,9%;
• имеет недвижимость в США, странах Европы и Азии. Основное направление — строительно и сдача в аренду коммерческих объектов. В первую очередь торговые центры;
• общая площадь сдаваемой в аренду недвижимости превышает 25 миллиона квадратных метра!!!

Host Hotels & Resorts

• капитализация — 14 млрд. долларов (по стоимости, как два банка ВТБ).
• дивидендная доходность — 4,31% в год;
• сфера интересов — отельный бизнес. Во владении 96 отелей премиум-класса на 55 тысяч номеров.
• основная недвижимость находится в пределах США. Но есть несколько объектов в других странах: Австралия, Канада, Бразилия, Мексика. Ведется строительство в странах Европы.

What Qualifies as a REIT?

Most REITs have a straightforward business model: The REIT leases space and collects rents on the properties, then distributes that income as dividends to shareholders. Mortgage REITs don’t own real estate, but finance real estate, instead. These REITs earn income from the interest on their investments.

To , a company must comply with certain provisions in the Internal Revenue Code (IRC). These requirements include to primarily own income-generating real estate for the long term and distribute income to shareholders. Specifically, a company must meet the following requirements to qualify as a REIT:

• Invest at least 75% of total assets in real estate, cash, or U.S. Treasuries
• Derive at least 75% of gross income from rents, interest on mortgages that finance real property, or real estate sales
• Pay a minimum of 90% of taxable income in the form of shareholder dividends each year
• Be an entity that’s taxable as a corporation
• Be managed by a board of directors or trustees
• Have at least 100 shareholders after its first year of existence
• Have no more than 50% of its shares held by five or fewer individuals

Today, it’s estimated that REITs collectively own about $3 trillion in gross assets; publicly traded equity REITs account for $2 trillion.

Какие лучше инвестировать в REIT?

Российские инвесторы на сегодняшний день могут воспользоваться одним из нижеописанных способов приобретения REIT.

Во-первых, акции примерно 20 американских REIT можно приобрести на Санкт-Петербургской бирже. Данный вариант обладает рядом недостатков, объясняющихся особенностями обращения на указанной бирже зарубежный акций (относительно большие налоги на дивиденды, невысокая ликвидность и пр.). Поэтому приобретать таким способом акции REIT для долгосрочных инвестиций не очень выгодно.

Инвестирование в отдельные фонды REIT практически аналогично покупке акций отдельных компаний. Инвестору перед приобретением бумаг REIT нужно потратить время для изучения показателей определенного фонда REIT, изучить его состав объектов недвижимости, оценить долю на рынке, перспективы рынка и пр. Все это говорит об активном инвестировании.

Если же инвестор предпочитает пассивное инвестирование, его могут заинтересовать инвестфонды, вкладывающие средства в большое число разных REIT.

Сегодня в России действуют два ПИФа, инвестирующих средства в зарубежные REIT. Это «Открытие – Зарубежная собственность» и «УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт». Отметим, что оба ПИФа функционируют на основе одного фонда ETF. Этот инвестфонд называется SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF и вкладывает средства свыше чем в 200 разных REIT.

Такой способ инвестирования весьма прост. Среди недостатков – небольшая сумма активов указанных ПИФов. Это может привести либо к закрытию названных фондов, либо к присоединению их к другому инвестфонду. Второй фактор: весьма заметное отставание доходности обоих ПИФов от доходности лежащего в их основе зарубежного фонда ETF (это характерно для всех отечественных ПИФов, действующих по такому принципу).

Наиболее удачным вариантом с точки зрения максимальной доходности будет приобретение иностранных ETF непосредственно на зарубежных биржах. Инвестору понадобится для этого получение доступа к западным биржам – например, посредством открытия счета у иностранного брокера.

Так или иначе, включение REIT в инвестиционный портфель представляется весьма привлекательным. Желающий сделать это инвестор может сам выбрать наиболее оптимальный для себя вариант инвестирования.

Что такое REIT?

Загнивающий Запад придумал такую схему еще в середине прошлого века.

Фонд коллективных инвестиций. Собираются деньги пайщиков (или акционеров). Каждому инвестору выделяется определенная доля, пропорционально вложенным средствам. И все денежки вкладываются в недвижимость.

По простому, REIT можно рассматривать как обычные акционерные компании. Со свободным обращением акций на фондовом рынке. То есть это такой же бизнес как и Газпром, Лукойл, Магнит или Pepsi, Disney, Apple. Только в секторе недвижимости.

Купить акции (вложиться в фонды) может любой инвестор, имеющий доступ на биржу и обладающей необходимой (к слову сказать весьма скромной) суммой.

Подарки на Новый год своими руками — идеи и мастер-классы

Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать

Все фонды недвижимости оцениваются несколько иначе, нежели обычные компании. Но основной принцип и подход остается тот же. Просто появляется мультипликатор P/FFO. По факту это аналог коэффициента P/E, только расшифровывается он как отношение капитализации к потоку денежных средств от операций и рассчитывается несколько иначе.

FFO (Funds From Operations) рассчитывается по следующей формуле:

FFO = Чистая прибыль + амортизация – прибыль от продаж недвижимости.

x

Например, рассчитаем его для Kimko Realty за 2019 год.

Нужные данные находятся в отчете о прибылях и убытках, проще всего будет найти по поиску в отчете (Ctrl+F) по словосочетанию «Net Income». Работает не везде и не всегда, но в 99% случаев находится быстро и беспроблемно. Даже скачивать отчет не нужно.

Строки необходимые для расчета обведены красным, но, пожалуй, напишу их названия на всякий случай.(все суммы будут указаны в тысячах долларов, т.е. окончательная сумма, например, чистой прибыли будет 413,5 млн долларов).

Фрагмент отчета о прибылях и убытках компании Kimko Realty за 2019 год

1. Net Income – чистая прибыль (413,561);
2. Depreciation and amortization – износ и амортизация (-277,879);
3. Gain on sale of properties/change in control of interests – прибыль от продажи недвижимости/смена контроля (79,218).

FFO = 413,561 +277,879 – 79,218 = 612,222 млн долларов.

Часто компании в своём отчете сами указывают этот показатель, уже рассчитанный. Так в Kimko посчитали за нас и указывают, что он составил $608,4 млн или $1,44 на акцию в 2019 году, а в 2018 году было $609,8 млн или $1,45 на акцию. Также менеджмент указывает скорректированный FFO равный $620,1 млн или $1,47 на акцию.

x

FFO в отчете Kimko

В конце считаем P/FFO. Капитализация, на конец 2019 года при цене акции $19,59 составляла 8,24 млрд долларов. Таким образом, P/FFO составил 13,5. То есть 13,5 лет окупаемости.

Этот мультипликатор лучше использовать для сравнения фондов между собой, причем сравнивать компании из одного подсектора, например сектор моллов.

Еще один мультипликатор, который стоит учитывать, это FFO/S (S – Sales – продажи). Он уже относится больше к справочным, т.к. может помочь определить, будут ли дивиденды выше прошлогодних или нет. Некоторые компании не в счет, так как они могут находится в дивидендных аристократах и там это правило не работает.

Лучшим моментом для покупки REIT является окончание кризиса и начало восстановления, причем лучше покупать лидеров рынка в самый разгар и частями. Так как угадать когда и где будет дно и самая низкая цена акции невозможно, а так вы сможете сформировать позицию по нормальной усреднённой цене.

Поведение котировок SPG в период 2006-2020 годов

Заметьте как ведут себя котировки Simon Property Group. За некоторое время до начала рецессии идет снижение котировок, а после выхода из неё и восстановлении экономики бумага и в целом сегмент рейтов растет очень серьёзно. Кстати говоря, рост сильнее фондового рынка в целом. Этот момент подтверждает цикличность сектора.

x

REIT фонды в России – что еще можно включить в портфель

Я не считаю, что инвестор должен инвестировать только в REIT фонды в России, но это точка, с которой я бы начинал.  Кроме REIT, в нашем портфеле есть акции, закрытые фонды, привилегированные акции,  займы под залог, коммерческие займы по госзакупкам – это все является частью большого дивидендного портфеля. Мы даем рекомендации, как строить портфель целиком.

Умение ловить рыбу – важнее самой рыбы

Когда есть тикеры, но нет  обучения, у человека всегда есть неуверенность: что делать в случае роста – продать акции или оставить и подождать? А если цена упала – нужно срочно продавать или лучше переждать? Очень важно умение самостоятельно оценить активы, которые вы купили. Мы предлагаем детальное обучение и понятный инструмент, чтобы у инвесторов было максимум информации

Если возникает вопрос, мы оперативно его решаем в нашем чате, либо делаем дополнительный урок, который позволяет ответить на этот вопрос.

Наш курс по самостоятельному инвестированию в REIT – детальная система, которая поможет вам сориентироваться в этой теме и сэкономит время на самостоятельный поиск активов. Если вам интересно узнать больше об инвестициях в REIT – приходите на наш бесплатный интенсив.

Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт инвестора и не является финансовым советом и руководством к действию

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е. Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

Калькулятор одобренной суммы